保障性租赁住房REITs试点正在加速落地！

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7月29日晚间，证监会官网显示，国内首批两单保租房REITs——红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT均正式获证监会注册批复。同日，华夏北京保障房中心REIT获证监会及上交所受理。

图片来源：证监会官网

图片来源：上交所

业内人士表示，此次保障性租赁住房REITs试点工作的加速落地，体现了资本市场积极发挥REITs产品功能，坚守“房住不炒”定位的基调，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，也是盘活资产，激活REITs产品市场功能的重大进展。

加速落地

上述保障性租赁住房REITs试点项目中，华夏北京保障房中心REIT、红土创新深圳人才安居REIT及中金厦门安居REIT的基础资产分别位于北京、深圳、厦门的城市核心区域或核心地段，交通便利，配套齐全，房源充足，入住率高，且租金价格远低于同地段、同品质的市场租赁住房租金。

以红土创新深圳人才安居REIT项目为例，其基础资产包含4个保障性租赁住房项目，总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。截至2022年3月末，4个项目的出租率均超过98%，其中3年期租约占比达98%，且存在续租机制。入住群体为新市民、青年人，租金价格仅为同地段、同品质市场租赁住房租金的60%左右。

中国证券报记者发现，根据当前保障性租赁住房试点要求，相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设。

据统计，本次三单试点项目净回收资金约20亿元，按20%的资本金比例计算，将撬动社会资金近100亿元，用于新建保障性租赁住房。其中，华夏北京保障房中心REIT净回收资金6.77亿元，将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。而红土创新深圳人才安居REIT项目及中金厦门安居REIT项目的净回收资金将分别用于扩大深圳及厦门保障性租赁住房供给。

试点将带动形成示范效应

相较于高速公路、产业园REITs，保障性租赁住房REITs有其独特性。中金基金表示，保障性租赁住房是一个新兴行业，既有市场化运作的属性，又有政策属性。基础设施项目在基金运作期既要保障民生，又要为投资者提供合理的分红。

“保障性租赁住房的主要收入来源为保障性租赁住房的租金收入。在市场租金快速上涨时，由于保障性租赁住房承担着社会保障功能，其租金涨幅受到行业相关政策的约束，不会随市场行情大幅上涨。”中金基金强调，由于其租金低于市场平均水平，保障性租赁住房通常具有较好的租赁性价比，较常处于供不应求的状态，从而使租金收入相对市场化项目更为稳定。

随着多地积极筹建保障性租赁住房，保障性租赁住房REITs也将迎来“后备军”力量。据记者了解，上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点。

“坚持‘房住不炒’的定位，严格落实国家房地产调控政策要求，积极推动保障性租赁住房REITs规范有序发展，始终是交易所推进公募REITs发展中的一个重要议题。”上交所相关业务负责人表示。前期，沪深交易所已发布保障性租赁住房REITs指引，对相关试点工作作了明确规范和引导。

“从本次保障性租赁住房REITs试点项目来看，其资产成熟、模式清晰、运营稳健，回收资金有效支持了当地保障性租赁住房市场建设，具有显著示范效应，为我国保障性租赁住房创新投融资模式提供了可复制、可借鉴的经验。”深交所相关业务负责人表示。

在业内人士看来，此次保障性租赁住房REITs试点落地项目也为推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型起到了良好示范作用。另从促进企业盘活存量、轻资产转型的角度来看，试点项目将推动改变保障性租赁住房企业经营模式，进一步有效支持我国住房保障体系建设。

14只公募REITs运营平稳

2021年以来至今，共有14只基础设施公募REITs产品发行并上市。依照以往经历来看，公募REITs产品认购火爆，多只产品公众配售比例在10%以下，华夏中国交建REIT公众配售比例更是不足1%。基金人士预计，首批保租房REITs或将依然受到资金追捧。

备受追捧的背后，是公募REITs的平稳运营和稳定分红。从近期披露的二季报来看，除刚上市不久的2只公募REITs以外，在12只产品中，有9只公募REITs二季度实现盈利。其中，华夏中国交建高速REIT二季度净利润最高，为3316.44万元。作为以稳定分红为目标的投资产品，首批发行的9只公募REITs已经全部实施分红，其中有5只产品已实施分红两次，分红收益率在1%至10%之间。其中，中航首钢生物质REIT在今年4月的分红中，分红收益率高达9.72%。

除分红以外，公募REITs在二级市场的涨幅同样可观。Wind数据显示，除平安广州交投广河高速公路REIT以外，其余13只公募REITs均出现溢价。截至7月28日，建信中关村产业园REIT、中航首钢生物质REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT二级市场溢价率超过40%。博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT溢价率也均在30%以上。